Строительный переполох

По некоторым прогнозам цены на жилую недвижимость в Красноярске будут расти всю первую половину 2012 года. Основные причины столь неприятного для потребителей явления — ограниченный выбор новостроек и небывалый для января спрос.

Цепная реакция

В Красноярске стабильно вводится в эксплуатацию новое жилье: по данным министерства строительства и архитектуры Красноярского края в 2011 году было введен 1 млн. 49 тыс. кв. метров жилой площади, что на 5% превышает плановые показатели, установленные министерством регионального развития РФ для нашего региона. Основная доля нового жилья приходится на Красноярск — 695 тыс. кв. метров.

Однако, по данным Росстата, в десятку субъектов РФ, которые активно увеличивают темпы строительства, край не входит. Проблема в том, что большинство строек, которые закончились в 2011 году, были начаты еще до кризиса 2008 года, а новых, увы, появилось не так много, чтобы удовлетворить нарастающий спрос и вывести регион на первые позиции в подобных рейтингах. Ограниченный выбор на рынке жилья и вместе с тем выросший спрос на недвижимость уже обернулся против потребителей: с начала года цены за кв. метр первичной жилой недвижимости, по оценкам разных экспертов, выросли на 10-18%.

«Повышение цен диктует спрос, он вырос примерно настолько же, насколько выросли цены», — говорит начальник инвестиционного отдела строительной компании «Каскад-М» Дмитрий Рогожников.

По его мнению, в течение первого полугодия 2012 года цены будут постепенно повышаться, и, в конечном итоге, средняя стоимость «квадрата» составит около 55 тыс. рублей.

Дальнейшее повышение цен прогнозирует и заместитель председателя правления «Монолитхолдинга» Василий Прохоренко, указывая среди причин повышение спроса и инфляцию.

По данным Росстата, темпы роста цен на жилье ни на первичном, ни на вторичном рынке не превысили уровень инфляции (9,1% ‐ по итогам девяти месяцев 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года) и составили, соответственно, 5,4% и 6,6%, то есть, в реальном выражении цены продолжают снижаться.

Более оптимистично настроен заместитель директора агентства недвижимости «Кром» Максим Омельянчук. Он считает, что пока можно говорить только об аномально высоком для января покупательском спросе.

«Заявлять о росте цен пока рано, ведь с начала года прошло всего 12 рабочих дней, — считает Омельянчук. — Каждый раз, когда я слышу о том, что „цены на квартиры взлетели, поэтому быстрее покупайте жилье“, задаю себе вопрос: „Кому это выгодно?“. Чаще всего, такими громкими заявлениями, просто раскачивают рынок недвижимости».

В качестве примера Максим Омельянчук приводит вторичный рынок, на котором, по итогам 2011 года, были квартиры, которые выросли в цене за год на 26, 5%, а были и такие, на которые цена в течение года не менялась.

Без паники

Очевидно, что сложившаяся ситуация не лучшим образом повлияет в целом на развитие строительной отрасли в Красноярске. По словам Василия Прохоренко, уже сейчас чувствуется дефицит новых площадей под застройку и в скором времени это скажется на темпах строительства. Но, несмотря на это, по словам министра строительства и архитектуры Красноярского края Владимира Цапалина, в 2012 году в нашем регионе прогнозируется построить 1 млн. 200 тыс. кв. метров жилых площадей. Видимо, наращивание объемов будет происходить, в основном, за счет районов края, а не Красноярска.

При этом, как отмечают эксперты, малогабаритное жилье будет пользоваться спросом всегда: одни покупают свое первое жилье, другие инвестируют в стабильно востребованную на ранке недвижимость, третьи переезжают в Красноярск из городов края, имея на руках ограниченную, как правило, небольшую сумму денег. Кстати, о иногородних покупателях. Дмитрий Рогожников отмечает, что уже сейчас около 40% сделок приходится на жителей края, и 60% — на красноярцев.

В целом же эксперты, анализируя нынешнее состояние рынка жилой недвижимости, не склонны к панике: по их словам, духа кризиса пока не чувствуется.

«Подъемы всегда чередуются с затишьем и последующим спадом — обычные явления и не стоит этого пугаться, — говорит Максим Омельянчук — Напомню, что пережив несколько подъемов и спадов, с 2000 года цены на квартиры выросли более чем в 7 раз».

Ипотечная нестабильность

Небогат и набор финансовых инструментов, с помощью которых население могло бы себе облегчить покупку жилья. Вернее, инструмент есть только один — это ипотека. По словам Максима Омельянчука, отчасти прогноз развития строительного рынка будет зависеть от доступности ипотечных кредитов.

«Ведь ипотека — локомотив рынка недвижимости. А здесь политики больше, чем экономики», — считает он.

Сейчас проценты по ипотеке вернулись на докризисный уровень (10-12%), что после кризисных 15-20% очень радует и провоцирует рост спроса на жилье. Нестабильность на финансовых рынках в какой‐то мере, видимо, играет на руку рынку жилья, заставляя частных инвесторов вновь обратить внимание на недвижимость. Опасения по поводу возможного ухудшения экономической ситуации стимулируют отдельные категории потенциальных покупателей к более активным действиям.

Таким образом, можно говорить о второй волне возвращения отложенного спроса. Но, если банки поднимут ставку по ипотеке, то падение спроса последует довольно быстро. Правда, по прогнозу «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» в 2012 году ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первой половине возможно их повышение), но по его итогам не сильно изменятся.

Пока же, по данным ЦБ РФ, Красноярский край входит в список регионов-лидеров по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях. Например, объем просроченной задолженности на август 2011 года составил 919 млн. рублей.